Вибір форми управління будинком

Рекомендації про порядок ДІЙ співвласників ПРИ НЕОБХІДНОСТІ обрання (ЗМІНИ) Керуючої компанії багатоквартирним будинком

Нормативні документи, що використовувалися при підготовці даних методичних рекомендацій:


- Господарський кодекс України від 16.03.2003 № 436-IV (із змінами та доповненнями);

- Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» від 14.05.2015 № 417-VIII (із змінами та доповненнями);

- Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII (із змінами та доповненнями);

- Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами» від 24.02.2016 № 109;

- Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» від 05.09.2018 № 712;

- Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку» від 25.08.2015 № 203;

- Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території» від 27.07.2018 № 190.




Загальні положення.


Аналіз ч. 2 ст. 10, ч. 4 ст. 11 ч. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» дозволяє зробити однозначний висновок про те, що співвласники багатоквартирного будинку (далі – співвласники) мають право на зміну (відкликання) управителя, і як наслідок на розірвання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, а відтак вибору собі нового управителя на умовах, що передбачені вимогами діючого законодавства.

Договори, що були укладені не за результатами конкурсу, а шляхом безпосереднього обрання співвласниками управителя повинні обов’язково мати окремий розділ договору: «Строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору» (п. 8 ч. 4 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках»). Саме у цьому розділі і повинно бути визначено конкретні строки попередження про намір розірвати договір з управителем (у випадки визначення такої можливості у договорі).

Відповідно до положень ч. 6 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» питання щодо «визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем» (п. 2 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках») та «обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням» (п. 3 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках») вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Таким чином, у випадку необхідності зміни (відкликання управителя) співвласники мають право шляхом проведення загальних зборів, винести на голосування одразу шість питань:

  1. відкликання управителя, що є управителем на момент проведення зборів;
  2. обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час розірвання договору з управителем;

3. визначення управителя багатоквартирного будинку;

4. затвердження (зміна) умов договору з управителем*.

*Примітка: стосовно затвердження умов договору буде розписано далі.

  1. обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням

*Примітка: контроль за виконанням умов договору мають право здійснювати як уповноважені від будинку так і кожен співвласник, в тому числі шляхом складання акту-претензії. Осіб, що будуть здійснювати контроль за виконанням умов договору, можна визначити в окремому питанні, окремо від особи (осіб), що уповноважується на підписання договору.

6. обрання уповноваженої особи на подання протоколів на зберігання до виконавчого комітету у відповідності до положень ч. 9 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» (в даному випадку мова йде про особу, що підпише заяву про направлення протоколів на зберігання до виконавчого комітету).




Вибір управителя та затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.


1. Підготовчий етап.

Вибір управителя слід проводити шляхом проведення переговорів з управителями, що готові надавати послуги для того чи іншого багатоквартирного будинку, а також з управителями, які відповідають вимогам законодавства*.

*Примітка.

Відповідно до ч. 5 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 2017 року, Управитель - юридична особа зобов’язаний мати у штаті щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)".

{Абзац перший частини п'ятої статті 18 вводиться в дію з 1 січня 2019}

Управитель - фізична особа - підприємець зобов’язаний самостійно пройти професійну атестацію або мати у штаті за трудовим договором щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)".

{Абзац другий частини п'ятої статті 18 вводиться в дію з 1 січня 2019 року}

Порядок здійснення професійної атестації управителів за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" та перелік критеріїв, яким повинні відповідати підприємства, установи, організації, що здійснюють таку професійну атестацію, встановлюються Кабінетом Міністрів України (наразі такий порядок відсутній).

Рекомендовано, щоб багатоквартирний будинок мав певних представників будинку (актив будинку), які будуть вести перемовини з потенційними управителями.

2. Відкликання попереднього управителя

Аналіз ч. 2 ст. 10, ч. 4 ст. 11 ч. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» дозволяє зробити однозначний висновок про те, що співвласники багатоквартирного будинку (далі – співвласники) мають право на зміну (відкликання) управителя, і як наслідок на розірвання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, а відтак вибору собі нового управителя на умовах, що передбачені вимогами діючого законодавства.

При цьому, умови розірвання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком визначаються положеннями відповідного договору по кожному окремому будинку, з урахуванням вимог, що передбачені діючим законодавством.

Однією з таких вимог, є вимога, що передбачена аб. 4 ч. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», відповідно до якої «Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу*, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.»

*Примітка: В даному випадку під договором, що укладений за результатами конкурсу, мається на увазі конкурс, що було проведено відповідно до положень ч. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» органом місцевого самоврядування за результатами якого було укладено відповідний договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Про факт відкликання управителя, як вже зазначалося вище, співвласники зобов’язані повідомити такого управителя за відповідний проміжок часу (2 місяці, у випадку, якщо управитель призначався за результатами конкурсу). З метою виконання норми щодо попередження співвласниками управителя про факт дострокового розірвання договору можна скористатися такими способами повідомлення:

- способами, що передбачені договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (у випадку, якщо вони в ньому визначені);

- шляхом направлення відповідного рекомендованого листа з повідомленням про дату вручення;

- шляхом надання відповідного повідомлення безпосередньо через приймальню управителя, з обов’язковим вимаганням проставляння на другому екземплярі (екземплярі співвласників) штемпельного відбитку та/або відповідного підпису уповноваженої особи управителя, що засвідчує факт отримання такого повідомлення;

- інші способи, що у подальшому будуть належним доказом повідомлення управителя про намір розірвати договір у строки, що передбачені договором.

До повідомлення про розірвання договору рекомендується додати копію протоколу із відповідними підписами, де прийнято рішення про відкликання управителя.




Етап обговорення з управителем умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.


3.1. Після обрання потенційного управителя, рекомендовано одразу оговорити з ним умови договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Умови такого договору повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712. При цьому, відповідно до положень ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України сторони не мають права відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Слід звернути увагу, що відповідно до ч. 4 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» до істотних умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відноситься (таким самий перелік визначено і ч. 3 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»):

1) перелік послуг*;

*Примітка. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

- утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;

- купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;

- поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.

При цьому, перелік послуг з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території не може суперечити обов’язковому переліку послуг, що затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території» від 27.07.2018 № 190.

2) вимоги до якості послуг*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, у п. 3 визначає, що Послуга з управління надається відповідно до вимог до якості згідно з додатком 4 до цього договору, що є його невід’ємною частиною. Основним показником якості, виходячи з положень зазначеного додатку є періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання будинку та прибудинкової території (ця ж позиція підтверджується і п. 10 Правил надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712). Водночас співвласники мають право визначити в договорі і інші вимоги до якості.

Рекомендовано взяти до уваги Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, що затверджені Наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, а також інші нормативні документи, що стосуються порядку надання відповідних послуг.

3) права і обов’язки сторін*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову, а тому за основу можуть братися саме ті права та обов’язки, що знайшли своє відображення у типовому договорі. Водночас співвласники мають право конкретизувати ці положення (ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України), взявши за основу Правила надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, в яких визначені додаткові права, що можуть бути імплементовані до договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

4) відповідальність сторін за порушення договору*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову, але вона підлягає обов’язковому конкретизуванню у кожному окремому випадку укладання договору.

5) ціна послуг*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову, але вона підлягає обов’язковому конкретизуванню у кожному окремому випадку укладання договору.

6) порядок оплати послуг*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову, але вона підлягає обов’язковому конкретизуванню у кожному окремому випадку укладання договору.

7) порядок і умови внесення змін до договору*;

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову. Дана умова може бути конкретизована, але в цілому, вона розкрита у типовій формі договору у повному обсязі. Рекомендовано уважно розглянути в даному розділі порядок внесення змін до договору щодо кошторису витрат на утримання будинку (саме цей пункт є основою для ціни послуги).

8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору*.

*Примітка. Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712, визначає дану істотну умову, але вона підлягає обов’язковому конкретизуванню у кожному окремому випадку укладання договору. Наприклад, саме в цьому розділі можливо визначити строк попередження сторін про намір розірвати договір тощо.

3.2. Слід звернути увагу, що типова форма договору крім істотних умов договору передбачає і інші розділи, які необхідно обговорювати з управителем при намірі укласти договір. Наприклад: Порядок доступу управителя до приміщень будинку; порядок взаємного інформування сторін тощо.

3.3. При обговоренні умов договору, необхідно також звертати увагу на положення, що викладені у Правилах надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712.

Так, зазначені Правила допоможуть співвласникам більш детально зрозуміти суть деяких питань, пов’язаних з управлінням багатоквартирним будинком, а також визначити деякі положення, які також можливо включити до умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (наприклад: п.п. 3, 8, 21, 23, 24, 35, 52 Правил).

    1. Всі умови договору, що відносяться до істотних умов договору, підлягають обов’язковому обговоренню та затвердженню відповідним протоколом співвласників багатоквартирного будинку за правилами, що передбачені вимогами діючого законодавства. Фактично, співвласники затверджуючи умови договору, затверджують безпосередньо договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком для свого багатоквартирного будинку.




Оформлення результатів вибору управителя.


4.1. Після того, як актив будинку визначився з потенційним управителем будинку та обговорив з ним умови договору (або визначився з кількома варіантами управителів, які готові надавати послугу з управління, та обговорили з ними відповідні умови договору), вони мають підстави для оформлення остаточних результатів, шляхом проведення зборів співвласників багатоквартирного будинку та представлення їм управителя (чи групи управителів для вибору одного з них), а також умов договору з таким управителем (умов договору, які попередньо вже обговорені з управителем).

4.2. Збори співвласників багатоквартирного будинку повинні відповідати вимогам, що передбачені ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках».

Так, відповідно до ч. 3 ст. 10 цього Закону, збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону.

Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Відповідно до ч. 4 ст. 10 вказаного Закону, повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 5 ст. 10 вказаного Закону, повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах*.

*Примітка-рекомендація: Повідомлення про проведення зборів рекомендовано розмістити у загальнодоступному місці за 20 днів до дати проведення зборів.

Водночас, за ті ж 20 днів до дати проведення зборів необхідно почати оповіщати співвласників про заплановані збори співвласників, шляхом особистого проходження кожної квартири і одночасно складати реєстр співвласників у довільній формі в якому кожен співвласник ставить підпис про те, що він ознайомлений із датою та часом запланованих зборів співвласників.

Провести оповіщення протягом пяти днів, скласти перелік квартир, нежитлових приміщень, власників яких не вдалося оповістити під розпис.

У випадку неможливості повідомлення про дату та час зборів співвласників, рекомендується направити рекомендований лист із відповідним повідомленням на адресу такого співвласника.

Повторно розмістити у загальнодоступному місці за 10 днів до дати проведення зборів.

4.3. При вирішенні питання, що стосується:

- визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням

Співвласники оформлюють протокол (за формою, що затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку» від 25.08.2015 № 203) із шістьма питаннями (це рекомендація):

- відкликання правителя (діючого управителя);

- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час розірвання договору з управителем;

- обрання нового управителя;

- затвердження умов договору з управителем (з новим управителем);

- обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

- обрання уповноваженої особи на подання протоколів на зберігання до виконавчого комітету у відповідності до положень ч. 9 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» (в даному випадку мова йде про особу, що підпише заяву про направлення протоколів на зберігання до виконавчого комітету).

Голосування відбувається за кожне окреме питання (для можливості висловлення окремих позицій тим чи іншим співвласником). Крім того, у випадку, якщо співвласники вважають за необхідне, вони мають змогу оформити голосування кожного окремого питання окремим протоколом, що не суперечить вимогам діючого законодавства.

Відповідно до ч. 6 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», рішення із зазначених питань вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку*.

*Примітка. Відповідно до ч. 7 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

4.4. У випадку, якщо актив будинку працював із кількома потенційними управителями, тоді є сенс запросити їх представників на збори співвласників багатоквартирного будинку для того, щоб вони мали можливість виступити і презентувати свою організацію, а співвласники в свою чергу, будуть мати можливість остаточно вирішити для себе, з яким управителем їм найбільш вигідно укласти договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком і на яких умовах буде цей договір.

4.5. Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів (Приклад листка опитування додається).

4.6. Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках», складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України (Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами» від 24.02.2016 № 109).

Структурним підрозділом, що визначений відповідно до зазначеної постанови відповідальним за зберігання протоколів співвласників, - є департамент житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради (рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 12.10.2018 № 995 «Про визначення структурних підрозділів, відповідальних за зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами»).

4.7. Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

4.8. Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.




Направлення протоколів на зберігання до виконавчого комітету.


З метою виконання вимог Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами» від 24.02.2016 № 109 (далі - Порядок), співвласники забезпечують надсилання до виконавчого комітету (з 12.10.2018 до департаменту ЖКГ ММР відповідно до рішення виконкому міської ради від 12.10.2018 № 995) рекомендованим листом з повідомленням про вручення або в інший спосіб, що підтверджуватиме отримання, заяву за формою згідно з додатком 1 до цих Порядку (Додаток № 1 до цих Рекомендацій) разом з протоколом (оригінал), з таких питань:

1) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміни умов договору з управителем;

2) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.

5.2. Після надходження до виконавчого комітету (департаменту ЖКГ ММР) заяви та протоколу відповідальний за зберігання протоколу департамент ЖКГ ММР перевіряє:

1) відповідність заяви формі, наведеній у додатку 1 до Порядку (додається);

2) наявність в протоколі рішень з питань, зазначених у пункті 4.1. цих Методичних рекомендацій;

3) відповідність форми протоколу формі, затвердженій Мінрегіоном (форма протоколу із прикладом заповнення додається).

У разі невідповідності заяви формі, наведеній у додатку 1 до Порядку, відсутності в протоколі рішень з питань, зазначених у пункті 4.1. цих Методичних рекомендацій, та/або невідповідності форми протоколу формі, затвердженій Мінрегіоном, відповідальний за зберігання протоколу у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня надходження зазначених документів до виконавчого комітету, повертає їх заявнику із зазначенням конкретних підстав для повернення.

Заява та протокол повертаються рекомендованим листом з повідомленням про вручення або в інший спосіб, що підтверджуватиме їх отримання заявником.

У разі відсутності підстав для повернення поданих заявником документів відповідальний за зберігання протоколу вносить дані у журнал обліку протоколів за формою згідно з додатком 2 до Порядку та надсилає протягом п’яти робочих днів з дня надходження документів повідомлення заявнику про факт взяття протоколу на зберігання згідно з додатком 3 до Порядку.

5.3. Виконавчий комітет (з 12.10.2018 – департамент ЖКГ ММР) забезпечує зберігання протоколів протягом усього життєвого циклу багатоквартирного будинку.

Порядок формування справ протоколів та їх зберігання визначається в інструкції з діловодства виконавчого комітету.

У виконавчому комітеті співвласник та управитель можуть безоплатно отримувати засвідчену виконавчим комітетом копію протоколу. Надання копії протоколу здійснюється у триденний строк з дати надходження відповідного звернення.

У п’ятиденний строк з дня надсилання повідомлення про взяття протоколу на зберігання його результативна частина з питань, зазначених у пункті 3 Порядку, розміщується виконавчим комітетом на його офіційному веб-сайті.

Виконавчий комітет забезпечує створення на своєму офіційному веб-сайті окремого розділу про рішення, прийняті зборами співвласників, щодо управління багатоквартирним будинком. У такому розділі повинна бути забезпечена можливість пошуку результативних частин протоколів з питань, зазначених у пункті 3 Порядку, зокрема за адресами багатоквартирних будинків




Методичні рекомендації щодо порядку заповнення протоколів співвласників багатоквартирного будинку


Вимоги до оформлення протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках» передбачено, що рішення, яке приймається на зборах співвласників, обов’язково оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), які брали участь у загальних зборах. Однак наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203 було затверджено форму протоколу, яким мають бути оформлені загальні збори. Відповідно до форми цього протоколу, у ньому мають бути обов’язково зазначені наступні відомості:

1) прізвище, ім’я, по-батькові співвласника;

2) загальна площа квартири та/або нежитлового приміщення, яким володіє співвласник;

3) документ на підставі якого співвласник володіє нерухомим майном*;

  • Примітка: Таким документом може бути свідоцтво про право власності / договір купівлі-продажу / договір дарування / свідоцтво про право на спадщину тощо

4) результат його голосування «За», «Проти» чи «Утримався»;

5) особистий підпис кожного із співвласників, який брав участь у загальних зборах*;

6) номер квартири співвласника;

7) документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника)*.

*Примітка: Таким документом може бути довіреність, що оформлена у встановленому законом порядку (нотаріально посвідчена). Крім того, представництво може бути і за законом ().

Відповідно до аб. 5 ч. 8 ст. 10 Закону України Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Питання, що пов’язанні із визначенням правової природи Представництва, порядку та умов її здійснення, визначені у главі 17 Цивільного кодексу України.

6.2. Як розподілити голоси, якщо співвласників однієї квартири є декілька.

Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності* (ч. 3 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирних будинках»).

*Примітка: Дані правовідносини визначені главою 26 Цивільного кодексу України «Право спільної власності».

На практиці це може виглядати наступним чином. Якщо в будинку, загальна площа квартир та нежитлових приміщень становить 1000 квадратних метрів, а загальна площа квартири становить 100 квадратних метрів, співвласниками якої є двоє осіб із рівними частками в праві спільної часткової власності із розмірами 1/2 та 1/2, то кожен із них володітиме по 5% голосів під час голосування.

У такій самій ситуації, у випадку, якщо двоє осіб є власники квартири на праві спільної сумісної власності, тоді у разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом відповідно до аб. 2 ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України.

6.3. На що необхідно звернути увагу?

1) Логічність і послідовність.

Протокол повинен бути заповнений з урахуванням вимог, у т.ч., що викладені у самій формі протоколу. Всі позиції повинні бути заповнені. У випадку якщо якась із позицій не підлягає заповненню, тоді правильніше буде поставити «прочерк». Наприклад, якщо під час голосування були тільки дві позиції: «за» і «проти», тобто ніхто із присутніх не утримався, тоді у графі «утримався» (коли відбувається підрахунок голосів), необхідно поставити прочерк.

2) Підписи осіб, що склали протокол на кожній сторінці.

Це необхідно для того, щоб не було ситуацій, коли якісь сторінки протоколу були замінені.

У випадку, якщо до якого конкретного питання буде додано невід’ємну частину протоколу (приклад буде надано у додатку № 2 до цих Методичних рекомендацій), то такі підписи повинні бути зазначені у тому числі на таких невід’ємних частинах протоколу.

3) Розгляд і голосування відбувається щодо кожного окремого питання.

Ця вимога закріплена безпосередньо у формі протоколу, що затверджена Мінрегіонбудом.

6.4. Заповнення листків письмового опитування.

Відповідно до ч. 8 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів