Новий закон про ЖКП: права і обов'язки споживачів, новації в укладанні договорів на надання послуг.

Ідеологічні зміни за новим Законом "Про житлово-комунальні послуги" та захист якісних послуг.

Реформа житлово-комунального господарства: чого очікувати співвласникам багатоквартирних будинків?

09.11.2017 Президент України підписав новий Закон України "Про житлово-комунальні послуги", який вступить в силу з 10.06.2018 (далі - Закон).

Частина нововведень передбачається запустити ще пізніше: з 1 січня 2019 року. Це пункти про те, що:

- споживач теж отримає право вимагати від керуючого і виконавця комунальних послуг штраф за неякісно або не в повній мірі надану послугу (п. 7 ч. 1 ст. 7);

- споживач зобов'язаний буде сплачувати пеню у разі затримки платежів за послуги; розмір пені не вище 0,01% від суми боргу за кожен день прострочення (п. 10 ч. 2 ст. 7; п. 2 ч. 4 ст. 7; ч. 1 ст. 26);

- пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг виплачуються споживачеві в грошовій формі - запуск повної монетизації (ч. 3 ст. 11);

- керівник повинен мати в штаті співробітника, який пройшов атестацію за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" (абз. 1 і 2 ч. 5 ст. 18).

Новий Закон про ЖКП передбачає цілий ряд позитивних змін:

Вводиться відповідальність за ненадані або надані не в повному обсязі в обумовлений термін послуги - раніше відповідав тільки споживач.

Всі послуги надаються тільки на підставі договірних відносин.

Споживач вибирає, яку послугу і на підставі якого договору він хоче отримувати:

1. Індивідуальний договір.

2. Колективний договір з керуючим.

3. Договір колективного споживача - ОСББ.

4. Статус-кво індивідуальний договір (ч. 7 ст. 14), в якому постачальник відповідає не до введення інженерних мереж в квартиру споживача, як у варіанті 1, а до входу цих мереж в будинок. Такий варіант залишається за замовчуванням для неактивних громадян, що не усвідомлюють ще свої відповідальність і можливості.

Важливо, що під різні комунальні послуги співвласники можуть вибрати різні види договорів. При цьому відповідальність споживача залишається індивідуальної - в разі колективного договору і заборгованості одного перед постачальником не відключатимуть весь будинок, а будуть розбиратися тільки з конкретним боржником.

Розглянемо відмінності трьох базових моделей договірних відносин з надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку (ст. 14):

1. "ІНДИВІДУАЛЬНИЙ"

- з кожним окремим власником;

- відповідальність виконавця за якість послуги внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку та інженерно-технічних систем приміщення споживача;

- стягується плата за абонобслуговування;

- єдино можливий варіант для газо- і електропостачання;

- обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку - виконавцем на підставі договору;

- капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання відповідної комунальної послуги, здійснюється співвласниками або залученими ними уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок співвласників;

- технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електро- та газопостачання здійснюються суб'єктом, визначеним співвласниками багатоквартирного будинку, за рахунок співвласників.

2. "КОЛЕКТИВНИЙ ДОГОВІР З КЕРУЮЧИМИ"

- керуючий укладає договори з постачальниками від імені співвласників будинку на підставі підписаного з ним договору;

- відповідальність виконавця до "входу в будинок";

- в вартість комунальних послуг не входить плата за абонобслуговування і плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;

- може бути укладений тільки за умови наявності будинкового вузла (вузлів) обліку, що забезпечує загальний облік споживання комунальних послуг в будинку;

- технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються за рахунок співвласників;

- уповноважена особа відкриває поточний рахунок із спеціальним режимом використання для кожної комунальної послуги, при цьому самі кошти, що знаходяться на такому рахунку, є власністю співвласників багатоквартирного будинку;

- при наявності заборгованості за спожиті комунальні послуги виконавець звертається з претензією (позовом) до відповідного співвласнику. Хто цей співвласник, повідомляє уповноважену особу на письмовий запит виконавця протягом 10 календарних днів. В іншому випадку виконавець має право звернутися з претензією (позовом) про сплату фактичної заборгованості до уповноваженої особи, а останній вже після сплати заборгованості має право зворотної вимоги (регресу) до співвласнику-боржнику.

3. "ДОГОВІР колективного СПОЖИВАЧА - ОСББ"

- полягає з виконавцем послуг об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку від власного імені;

- умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем і індивідуальними споживачами регулюються статутом такого об'єднання і рішеннями його уповноважених органів управління.

ГОЛОВНЕ: вибір форми договірних відносин визначено Законом для послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання і розподілу електричної енергії - тепер вони будуть надаватися виключно на підставі індивідуальних договорів (абз. 2 ч. 2 ст. 14).

Тут слід нагадати, що у багатьох будинків були загальні договори на поставку електроенергії, що дозволяло їм впливати на боржників шляхом тимчасового обмеження надання їм цієї послуги. Тепер такої можливості більше не буде.

З газом ситуація дійсно поступово поліпшується: крім обов'язкових індивідуальних договорів, додається зобов'язання для газових служб забезпечити всіх споживачів вузлами обліку, здійснюють індивідуальний облік споживання відповідної комунальної послуги в квартирах (приміщеннях) багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 17).

Зараз міськгази в багатьох містах вирішили заощадити і встановили загальнобудинкові газові лічильники, які значно спотворюють реальні свідчення. Загальдомовий лічильник газу може бути встановлений тільки за згодою співвласників багатоквартирного будинку в порядку, визначеному статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", що додатково підтверджується і Законом України "Про внесення змін до Закону України" Про забезпечення комерційного обліку природного газу "щодо порядку встановлення лічильників споживачам природного газу" від 21.12.2017. Останній забороняє встановлювати загальнобудинкові лічильники газу без згоди співвласників, відключати будинки від газопостачання і чітко вказує на встановленні саме індивідуальних лічильників газу.

Для споживача з'являються права:

- на несплату вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) в разі їх невикористання (при відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні (іншому об'єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб більше 30 календарних днів, за умови документального підтвердження (п . 6 ч. 1 ст. 7);

- в установленому законодавством порядку відключитися від систем централізованого теплопостачання та постачання гарячої води (п. 12 ч. 1 ст. 7).

Також споживач тепер зможе бачити в своїх платіжках, скільки виконавець витрачає на обслуговування мереж - з тарифів на комунальні послуги виділяється плата за абонентське обслуговування - обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем. Раніше ця плата включалася в загальний платіж. Тепер ці витрати повинні оплачуватися окремо. Або виконавцю комунальної послуги - як плата за абонентське обслуговування, або керуючому - тоді такі витрати будуть закладені в плату за послугу з управління.

Внески за установку, обслуговування та заміну вузлів комерційного обліку комунальних послуг з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання включаються в плату виконавця відповідної комунальної послуги та в рахунку відображаються окремо (абз. 3 ч. 1 ст. 17). Ця норма повинна дозволити розвиватися конкурентного ринку обслуговування інженерних мереж і дати можливість споживачу вибирати іншу обслуговуючу мережі компанію, що має усунути монополію.

Для виконавця:

Закон передбачає право виконавця комунальної послуги обмежити (припинити) її надання конкретному споживачеві в багатоквартирному будинку, причому незалежно від обраної моделі організації договірних відносин. Отже, навіть при колективному договорі надання послуги може бути призупинено тільки конкретному боржнику.

Більш того, Закон чітко визначає процедуру такого припинення. Зокрема, виконавець повинен щонайменше за 30 днів попередити боржника про майбутнє відключення і тим самим дати можливість або погасити борг, або оскаржити правомірність припинення надання послуги.

Крім того, Закон дозволяє виконавцям комунальних послуг припиняти їх надання тим споживачам, які відмовилися укладати договори про надання комунальних послуг.

Тут додати нічого: якщо відмовляєшся від договору - значить, не потребуєш в послузі. Однак тут слід пам'ятати: споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору (абз. 2 ч. 1 ст. 9; ч. 5 ст. 13).

Для керуючого:

Керуючий - фізична особа - підприємець зобов'язаний самостійно пройти професійну атестацію або мати в штаті за трудовим договором не менше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)" (абз. 1 і 2 ч. 5 ст. 18).

організовувати і виступати замовником робіт з капітального ремонту загального майна.

Ціна за ці послуги встановлюється окремо в договорі зі споживачем.

Для об'єднань співвласників:

1. Найголовніше нововведення для ОСББ, що Закон в ч. 2 ст. 2 говорить: "Не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками і об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку".

Така норма ще раз підкреслює, що ОСББ не є "постачальником" або виконавцем житлово-комунальних послуг, як і не є "суб'єктом господарювання" взагалі (ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Так само, як і не стягують ОСББ ні "квартплату", ні "плату за послуги". Тобто ОСББ як об'єднання співвласників не укладає з самими співвласниками ніяких договорів на надання послуг - ці послуги надаються постачальниками дому як колективного споживача ОСББ.

2. Також корисною для ОСББ буде конкретизація, що дієздатні особи, які проживають разом і / або зареєстровані в житло споживача, користуються нарівні з споживачем усіма житлово-комунальними послугами та несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями з оплати житлово-комунальних послуг (ч. 3 ст. 9 ). Це означає, що жителі неприватизованих квартир платять точно так же, як і власники квартир у цьому будинку - ніхто від оплати внесків їх не звільняв, звичайно, якщо інше рішення не буде прийнято загальними зборами і за нього не проголосують понад 50% площі співвласників.

У Законі постаралися максимально прописати всі умови, але все одно залишаються лазівки і складності з подальшим виконанням:

1. Закон передбачив зобов'язання для міськгазів по забезпеченню вузлів обліку індивідуального споживача, але не вказано, за чий рахунок ці заходи будуть проводитися. Говориться про компенсацію за встановлений своїми силами прилад обліку, а фінансування для цих заходів не виділене - ГорГаз чекає до кінця лютого роз'яснення з боку Кабміну і НКРЕКУ.

2. Вводиться нове поняття - "гранична норма витрат на управління житлом". Це означає, що і на витрати на управління багатоквартирним будинком взагалі, і на плату за управління зокрема поширюються пільги і субсидії на оплату житлово-комунальних послуг, проте в кінці січня для багатьох ОСББ це стало проблемою - змінами від 01.01.2018 до постанови Кабінету Міністрів України від 4 березня 2002 року № 256 оновлений Порядок фінансування видатків місцевих бюджетів на здійснення заходів з виконання державних програм соціального захисту населення за рахунок субвенцій з державного бюджету, котрим зобов'язали всіх постачальників послуг, якщо вони хочуть отримати відшкодування за вже надані споживачам пільги і субсидії, відкрити поточні рахунки із спеціальним режимом використання в органах Казначейства. Ця постанова до постачальників послуг віднесло і ОСББ, які такими не є. Станом на 05.02.2018 проблему частково вирішили, але обіцяної монетизації для жителів як і раніше ще немає.

3. Передбачається, що вибрати керуючого люди тепер можуть через проведення конкурсу міськради з обов'язковим складанням протоколу про таке рішення. Частина 6 Перехідних положень Закону встановлює, що в багатоквартирних будинках, в яких на день набрання чинності цим Законом не створено ОСББ, виконавчий орган місцевої ради зобов'язаний оголосити і провести конкурс на визначення керуючого в тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку з проханням призначити керуючого. Рішення з цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Цей випадок вкрай негативний: це ваша власність - і не має сенсу випускати зі своїх рук управління нею. Приклади безвідповідальності ми вже спостерігаємо, коли в Одесі і Дніпрі провели такі конкурси і управління отримали знову ті ж ЖКСи.

4. Керуючому дали можливість на підставі договору з співвласниками (колективний договір) багатоквартирного будинку надавати в оренду, встановлювати сервітут щодо спільного майна багатоквартирного будинку (п. 5 ч. 3 ст. 8). В цьому випадку слід дуже уважно і точно опрацьовувати самі умови договору - ціна, на чий рахунок буде надходити оплата, куди використовуватися виручені кошти.

5. Для індивідуального споживача вводяться дві нові обов'язки:

- допускати в своє житло (інший об'єкт нерухомого майна) керуючого, виконавців комунальних послуг або їх представників в порядку, визначеному законом і договорами про надання відповідних житлово-комунальних послуг, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо

​

Отримати додаткову кваліфіковану юридичну консультацію можна тут