Новый закон о ЖКХ: права и обязанности потребителей, новации в заключении договоров на оказание услуг.

Идеологические изменения по новому Закону "О жилищно-коммунальных услугах" и защиту качественных услуг.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства: чего ожидать совладельцам многоквартирных домов?

09.11.2017 Президент Украины подписал новый Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах", который вступит в силу с 10.06.2018 (далее - Закон).

Часть нововведений предполагается запустить еще позже: с 1 января 2019 года. Это пункты о том, что:

- потребитель тоже получит право требовать от управляющего и исполнителя коммунальных услуг штраф за некачественно или не в полной мере предоставленную услугу (п. 7 ч. 1 ст. 7);

- потребитель обязан будет платить пеню в случае задержки платежей за услуги; размер пени не выше 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 10 ч. 2 ст. 7; п. 2 ч. 4 ст. 7; ч. 1 ст. 26);

- льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг выплачиваются потребителю в денежной форме - запуск полной монетизации (ч. 3 ст. 11);

- руководитель должен иметь в штате сотрудника, прошедшего аттестацию по профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)" (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18).

Новый закон о ЖКХ предусматривает целый ряд положительных изменений:

Вводится ответственность за предоставленные или предоставленные не в полном объеме в срок услуги - ранее отвечал только потребитель.

Все услуги предоставляются только на основании договорных отношений.

Потребитель выбирает, какую услугу и на основании какого договора он хочет получать:

1. Индивидуальный договор.

2. Коллективный договор с управляющим.

3. Договор коллективного потребителя - ОСМД.

4. Статус-кво индивидуальный договор (ч. 7 ст. 14), в котором поставщик отвечает не до введения инженерных сетей в квартиру потребителя, как в варианте 1, а ко входу этих сетей в дом. Такой вариант остается по умолчанию для неактивных граждан, не осознают еще свои ответственность и возможности.

Важно, что под различные коммунальные услуги совладельцы могут выбрать различные виды договоров. При этом ответственность потребителя остается индивидуальной - в случае коллективного договора и задолженности друг перед поставщиком отключать весь дом, а будут разбираться только с конкретным должником.

Рассмотрим различия трех базовых моделей договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме (ст. 14):

1. "ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ"

- с каждым отдельным собственником;

- ответственность исполнителя за качество услуги внутридомовых систем многоквартирного дома и инженерно-технических систем помещение потребителя;

- взимается плата за абонобслуживание;

- единственно возможный вариант для газо- и электроснабжения;

- обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома - исполнителем на основании договора;

- капитальный ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома, обеспечивающих предоставление соответствующей коммунальной услуги, осуществляется совладельцами или привлеченными ими уполномоченными на выполнение таких работ лицами за счет совладельцев;

- техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электро- и газоснабжения осуществляются субъектом, определенным совладельцами многоквартирного дома, за счет совладельцев.

2. "Коллективный Договор с управляющей"

- управляющий заключает договоры с поставщиками от имени совладельцев дома на основании подписанного с ним договора;

- ответственность исполнителя "входа в дом»;

- в стоимость коммунальных услуг не входит плата за абонобслуживание и плата за обслуживание внутридомовых систем многоквартирного дома;

- может быть заключен только при наличии домового узла (узлов) учета, обеспечивает общий учет потребления коммунальных услуг в доме;

- техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет совладельцев;

- уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования для каждой коммунальной услуги, при этом сами средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью совладельцев многоквартирного дома;

- при наличии задолженности за потребленные коммунальные услуги исполнитель обращается с претензией (иском) в соответствующий совладельцу. Кто этот совладелец, сообщает уполномоченное лицо по письменному запросу исполнителя в течение 10 календарных дней. В противном случае исполнитель вправе обратиться с претензией (иском) об уплате фактической задолженности к уполномоченному лицу, а последний уже после уплаты задолженности имеет право обратного требования (регресса) к совладельцу-должнику.

3. "Договор коллективного ПОТРЕБИТЕЛЯ - ОСМД"

- заключается с исполнителем услуг объединениям совладельцев многоквартирного дома от собственного имени;

- условия заключения и исполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом такого объединения и решениями его уполномоченных органов управления.

ГЛАВНОЕ: выбор формы договорных отношений определены законом для услуги по поставке и распределению природного газа, поставки и распределения электрической энергии - теперь они будут предоставляться исключительно на основании индивидуальных договоров (п. 2 ч. 2 ст. 14).

Здесь следует напомнить, что во многих домов были общие договоры на поставку электроэнергии, что позволяло им влиять на должников путем временного ограничения предоставления им этой услуги. Теперь такой возможности больше не будет.

С газом ситуация действительно постепенно улучшается: помимо обязательных индивидуальных договоров, добавляется обязательства для газовых служб обеспечить всех потребителей узлами учета, осуществляют индивидуальный учет потребления соответствующей коммунальной услуги в квартирах (помещениях) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 17).

сейчас горгазы  во многих городах решили сэкономить и установили общедомовые газовые счетчики, которые значительно искажают реальные показания. Общедомовой счетчик газа может быть установлен только с согласия совладельцев многоквартирного дома в порядке, определенном статьей 10 Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", что дополнительно подтверждается и Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины" Об обеспечении коммерческого учета природного газа "относительно порядка установления счетчиков потребителям природного газа" от 21.12.2017. Последний запрещает устанавливать общедомовые счетчики газа без согласия совладельцев, отключать дома от газоснабжения и четко указывает на установлении именно индивидуальных счетчиков газа.

Для потребителя появляются права:

- на неуплату стоимости коммунальных услуг (кроме поставок тепловой энергии) в случае их неиспользования (при отсутствии приборов учета) за период временного отсутствия в жилом помещении (ином объекте недвижимого имущества) потребителя и других лиц более 30 календарных дней, при условии документального подтверждения (п. 6 ч. 1 ст. 7);

- в установленном законодательством порядке отключиться от систем централизованного теплоснабжения и поставки горячей воды (п. 12 ч. 1 ст. 7).

Также потребитель теперь сможет видеть в своих платежках, сколько исполнитель тратит на обслуживание сетей - по тарифам на коммунальные услуги выделяется плата за абонентское обслуживание - обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем. Ранее эта плата включалась в общий платеж. Теперь эти расходы должны оплачиваться отдельно. Или исполнителю коммунальной услуги - как плата за абонентское обслуживание, или управляющему - тогда такие расходы будут заложены в плату за услугу по управлению.

Взносы за установку, обслуживание и замену узлов коммерческого учета коммунальных услуг по поставке тепловой энергии, горячей воды, централизованного водоснабжения включаются в плату исполнителя соответствующей коммунальной услуги и в счете отражаются отдельно (абз. 3 ч. 1 ст. 17). Эта норма должна позволить развиваться конкурентного рынка обслуживания инженерных сетей и дать возможность потребителю выбирать другую обслуживающую сети компании, что должно устранить монополию.

Для исполнителя:

Закон предусматривает право исполнителя коммунальной услуги ограничить (прекратить) ее предоставления конкретному потребителю в многоквартирном доме, причем независимо от выбранной модели организации договорных отношений. Следовательно, даже при коллективном договоре оказания услуги может быть приостановлено только конкретному должнику.

Более того, Закон четко определяет процедуру такого прекращения. В частности, исполнитель должен не менее чем за 30 дней предупредить должника о предстоящем отключении и тем самым дать возможность или погасить долг, или оспорить правомерность прекращения предоставления услуги.

Кроме того, Закон позволяет исполнителям коммунальных услуг прекращать их предоставление тем потребителям, которые отказались заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг.

Здесь добавить нечего: если отказываешься от договора - значит, не нуждаешься в услуге. Однако здесь следует помнить: потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, полученных им до заключения соответствующего договора (абз. 2 ч. 1 ст. 9; ч. 5 ст. 13).

Для управляющего:

Управляющий - физическое лицо - предприниматель обязан самостоятельно пройти профессиональную аттестацию или иметь в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)" (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18).

организовывать и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества.

Цена за эти услуги устанавливается отдельно в договоре с потребителем.

Для объединений совладельцев:

1. Самое главное новшество для ОСМД, что Закон в ч. 2 ст. 2 гласит: "Не является предметом регулирования этого Закона отношения, возникающие между совладельцами, а также между совладельцами и объединением совладельцев многоквартирного дома".

Такая норма еще раз подчеркивает, что ОСМД не является "поставщиком" или исполнителем жилищно-коммунальных услуг, как и не является "субъектом хозяйствования" вообще (ст. 4 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома»). Так же, как и не взимают ОСМД нет "квартплату", ни "плату за услуги". То есть ОСМД как объединение совладельцев не заключает с самыми совладельцами никаких договоров на оказание услуг - эти услуги предоставляются поставщиками дома как коллективного потребителя ОСМД.

2. Также полезной для ОСМД будет конкретизация, что дееспособные лица, проживающие и / или зарегистрированы в жилье потребителя, пользуются наравне с потребителем всеми жилищно-коммунальными услугами и несут солидарную ответственность по обязательствам по оплате жилищно-коммунальных услуг (ч. 3 ст. 9). Это означает, что жители неприватизированных квартир платят точно так же, как и владельцы квартир в этом доме - никто от оплаты взносов их освобождал, конечно, если иное решение не будет принято общим собранием и за него не проголосуют более 50% площади совладельцев.

В Законе постарались максимально прописать все условия, но все равно остаются лазейки и сложности с последующим выполнением:

1. Закон предусмотрел обязательства для горгазов по обеспечению узлов учета индивидуального потребителя, но не указано, за чей счет эти мероприятия будут проводиться. Говорится о компенсации установленного своими силами прибор учета, а финансирование для этих мероприятий не выделено - ГорГаз ждет до конца февраля разъяснения со стороны Кабмина и НКРЕКУ.

2. Вводится новое понятие - "предельная норма расходов на управление жильем". Это значит, что и на расходы на управление многоквартирным домом вообще, и на плату за управление в частности распространяются льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, однако в конце января для многих ОСМД это стало проблемой - изменениями от 01.01.2018 к постановлению Кабинета Министров Украины от 4 марта 2002 года № 256 обновленный Порядок финансирования расходов местных бюджетов на осуществление мероприятий по выполнению государственных программ социальной защиты населения за счет субвенций из государственного бюджета, которым обязали всех поставщиков услуг, если они хотят получить возмещение за уже оказанные потребителям льготы и субсидии, открыть текущие счета со специальным режимом использования в органах Казначейства. Это постановление к поставщикам услуг унесло и ОСМД, которые таковыми не являются. По состоянию на 05.02.2018 проблему частично решили, но обещанной монетизации для жителей по-прежнему нет.

3. Предполагается, что выбрать управляющего люди теперь могут через проведение конкурса горсовета с обязательным составлением протокола о таком решении. Часть 6 Переходных положений Закона устанавливает, что в многоквартирных домах, в которых на день вступления в силу настоящего Закона не создано ОСМД, исполнительный орган местного совета обязан объявить и провести конкурс на определение управляющего в трехмесячный срок со дня получения протокола собрания совладельцев многоквартирного дома с просьбой назначить управляющего. Решение по этому вопросу считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Этот случай крайне негативное: это ваша собственность - и не имеет смысла выпускать из своих рук управление ею. Примеры безответственности мы уже наблюдаем, когда в Одессе и Днепре провели такие конкурсы и управления получили все те же ЖКСы.

4. Управляющему дали возможность на основании договора с совладельцами (коллективный договор) многоквартирного дома предоставлять в аренду, устанавливать сервитут относительно общего имущества многоквартирного дома (п. 5 ч. 3 ст. 8). В этом случае следует очень внимательно и точно обрабатывать сами условия договора - цена, на чей счет будет поступать оплата, куда использоваться вырученные средства.

5. Для индивидуального потребителя вводятся две новые обязанности:

- допускать в свое жилье (другой объект недвижимого имущества) управляющего, исполнителей коммунальных услуг или их представителей в порядке, определенном законом и договорами о предоставлении соответствующих жилищно-коммунальных услуг, для ликвидации аварий, устранение неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установки и замены, проведения технических и профилактических осмотров и т.д.