Мы пришли к пониманию того, что владельцы квартир не должны отделяться от от вопроса использования и обслуживания общим имуществом

Признаки общей собственности

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 417-VIII, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Это означает, что правовой режим данного имущества установлено положениями ГК Украины относительно осуществления общей совместной собственности, с учетом специальных норм Закона № 417-VIII.

Так, согласно ч. 1 ст. 368 ГК Украины, общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГК Украины).

Для общей совместной собственности на общее имущество в многоквартирном доме характерны следующие особенности:

владельцы квартир (нежилых помещений) в доме не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на общее имущество.

Если квартира или нежилое помещение принадлежит более чем одному совладельцу, реализация прав и выполнения обязанностей совладельцами квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (ч. 3 ст. 4 Закона № 417 -VIII)

данное имущество не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, в отличие от общего порядка осуществления общей совместной собственности, когда выдел в натуре доли одного из совладельцев возможен, в случае с многоквартирным домом существует исключение. Данное положение очень кстати, поскольку оно призвано исключить любые попытки присвоения общего имущества, априори должно оставаться в общей собственности жильцов, отдельными заинтересованными лицами;

кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего  имущества  многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

Это вытекает из самой сути общего имущества, в частности - его назначение обслуживать потребности всех совладельцев течение всего времени существования дома. Логично, что для обеспечения данной возможности законодателю необходимо закрепить невозможность выделения отдельных элементов общего имущества в натуре и дальнейшего отчуждения, а значит - выхода из состава общего имущества.

Как управлять?

Право собственности на общее имущество может быть реализовано совладельцами в установленном законодательством порядке. Напомним на сегодняшний день совладельцы имеют право выбирать из трех механизмов управления домом:

1) осуществление самостоятельного управления путем принятия всех решений на общем собрании;

2) создание ОСМД;

3) передача всех или части функций по управлению соответствующему субъекту хозяйствования - управляющему (подробнее об этом - здесь).

Учитывая это, возможны следующие механизмы управления общим имуществом:

если в доме создано ОСМД, оно может определять порядок пользования общим имуществом в соответствии с уставом объединения (ч. 1 ст. 16 Закона № 2866-III);

при осуществлении управления домом управляющим (предприятием - юридическим или физическим лицом) порядок управления общим имуществом определяется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (ст. 11 Закона № 417-VIII)

при осуществлении непосредственного управления домом совладельцами полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установления, изменения и отмены ограничений по использованию общего имущества имеют соответствующее собрания совладельцев (ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII).

Общие права есть. А обязанности?

Как мы уже выяснили, все владельцы квартир (нежилых помещений) в многоквартирном доме являются совладельцами общего блага - общего имущества. Но, кроме прав, все совладельцы имеют еще и обязанности, связанные с такими правами. Какие же?

Во-первых, независимо от выбранной формы управления общим имуществом, все совладельцы имеют права и обязанности, установленные законом (см. Далее таблицу 1).

Во-вторых, при создании ОСМД совладельцы получают дополнительные права и обязанности (см. Далее таблицу 2)

​

​

Права и обязанности совладельцев многоквартирного дома  

права

1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев;
2) принимать участие в управлении многоквартирным домом лично или через представителя;
3) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условия ее содержания и эксплуатации, затраты на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступления, полученные от его использования;
4) безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом;
5) знакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листьями опроса, делать с них копии;
6) на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общего имущества многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого совладельца;
7) свободный доступ к технической документации на многоквартирный дом;
8) другие права, определенные законом

Обязанности
1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;
2) обеспечивать техническое обслуживание и при необходимости проведения текущего и капитального ремонтов общего имущества многоквартирного дома;
3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;
4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
5) выполнять решения собрания совладельцев;
6) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения помещений или их частей;
7) возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общего имущества многоквартирного дома;
8) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишины в соответствии с требованиями законодательства;
9) обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащее эксплуатацию в соответствии с законом;
10) своевременно платить за потребленные жилищно-коммунальные услуги

Отметим: Законом № 417-VIII заметно расширен перечень прав совладельцев многоквартирного дома. В первую очередь - с принятием указанного Закона было отменено само понятие членства в ОСМД как такое, зато установлено, что в случае создания последнего управления домом осуществляется всеми совладельцами. Прав совладельцев добавлена возможность получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условия ее содержания и эксплуатации, затраты на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступления, полученные от его использования.

Нововведением вышеупомянутого Закона является и то, что совладельцы наделены правом бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом. На практике узнать владельцев других квартир в доме можно на официальном сайте https://kap.minjust.gov.ua, который администрируется Министерством юстиции Украины, предварительно зарегистрировавшись. Однако это возможно только в случае, если сведения о квартире были внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество из соответствующих реестров, которые велись бюро технической инвентаризации. Реализация же приведенного права в противном случае будет вызывать значительные трудности из-за отсутствия четкого механизма. Совладельцы также наделены правом на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общего имущества многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого совладельца.

Относительно обязанностей совладельцев - на сегодняшний день они также изложены законодательно более развернуто, чем раньше. К тому же на каждого совладельца положено новое обязательство - обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащее эксплуатацию в соответствии с законом. Данного подхода законодатель показывает, что общее имущество не только порождает права на него, но и возлагает на его владельцев бремя содержания имущества в виде ряда достаточно конкретных обязанностей.

Права и обязанности совладельцев в случае создания ОСМД

права

1) участвовать в управлении объединением в порядке, определенном настоящим Законом и уставом объединения;
2) избирать и быть избранным в состав уставных органов объединения;
3) знакомиться с протоколами общих собраний, делать из них выписки;
4) получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения;
5) требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения совладельцами правил добрососедства;
6) получать в установленном уставом порядке информацию о деятельности ассоциации;
7) получать от объединения для ознакомления все финансовые отчеты

​

Обязанности
1) выполнять обязанности, предусмотренные уставом объединения;
2) выполнять решения уставных органов, принятые в пределах их полномочий;
3) использовать помещение по назначению, соблюдать правила пользования помещениями;
4) обеспечивать сохранность помещений, участвовать в проведении их реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения;
5) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения помещений или их частей;
6) не допускать нарушения законных прав и интересов других совладельцев;
7) соблюдать требования правил содержания жилого дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
8) своевременно и в полном объеме платить соответствующие взносы и платежи;
9) возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев;
10) выполнять предусмотренные уставными документами обязанности перед объединением;
11) предотвращать порчу общего имущества, информировать органы управления объединения о повреждении и выход из строя технического оборудования;
12) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишины в соответствии с требованиями, установленными законодательством, другие обязанности совладельцев, определенных уставом объединения

Как видим, права и обязанности совладельцев достаточно подробно изложены на законодательном уровне. Их перечень может быть расширен в уставе ОСМД, соответствующих документах, утвержденных решениями общего собрания совладельцев. В случае отчуждения квартиры или нежилого помещения новый владелец приобретает все обязанности предыдущего владельца в качестве совладельца (ч. 3 ст. 7 Закона № 417-VIII).

​

тень ответственности

Вопрос ответственности совладельцев многоквартирных домов также является актуальным и для большинства совладельцев такого дома неизвестным.

В ст. 13 Конституции Украины гласит: собственность обязывает. Собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу. Этот тезис Основного Закона подчеркивает, что владелец не только вправе относительно своей собственности, но и несет ответственность за нее - в нашем случае не только за свою квартиру, но и за общее имущество.

Общие основания ответственности совладельцев устанавливаются в ст. 8 Закона № 417-VIII. Закон разделяет ответственность на две группы:

1) возникает вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей совладельцами

2) возникает в результате действий уполномоченного лица (лиц) и / или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий.

В первом случае (и это является новацией Закона № 417-VIII) ответственность за вред несут все совладельцы совместно, причем ответственность каждого совладельца определяется пропорционально его доле совладельца.

Доля совладельца - доля, которую составляет площадь квартиры и / или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII). Данная формулировка позволяет сделать следующие выводы:

1) термин «пропорционально доле» означает, что ответственность совладельца четко ограничено. То есть ситуация, при которой вместо одного недобросовестного совладельца нести ответственность другие совладельцы, исключена - каждый отвечает самостоятельно;

2) привязка к «доле совладельца" означает, что он совладелец, у кого площадь квартиры и / или нежилого помещения в многоквартирном доме больше, будет нести ответственность по общим обязательствам в большем размере.

В Законе № 417-VIII указывается: данный принцип применяется, в частности, в случаях заключения договора, является обязательным для всех совладельцев. Объем обязательств и ответственности каждого совладельца, ненадлежащим образом выполняет соответствующие обязанности по данному договору, определяется пропорционально его доле совладельца.

Относительно второй группы ответственности, которая может возникать в результате действий уполномоченного лица (лиц) и / или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, что совладельцы по таким обязательствам ответственности не несут.

По многоквартирных домов, в которых созданы ОСМД, положения об ответственности устанавливается положениями Закона № 2866-III. Так, аналогично домам без ОСМД, ответственность каждого совладельца определяется пропорционально его доле совладельца.

Однако закон об ОСМД рассматривает вопрос ответственности несколько шире. Так, в соответствии со ст. 29 Закона № 2866-III, совладельцы многоквартирного дома за нарушение законодательства об объединении несут гражданскую, уголовную, административную ответственность согласно закону.

Выше мы уже рассмотрели принципы гражданско-правовой ответственности совладельцев за общее имущество. Теперь обратим внимание на вопросы индивидуальной ответственности (гражданской, уголовной и административной) совладельца за свои действия.

Согласно общему правилу, предусмотренному ст. 1166 Гражданского кодекса Украины, имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями или бездеятельностью личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.

В качестве примера применения ст. 1166 ГК Украины можно привести распространенный случай, когда лицо, забыв выключить краны в своей квартире, затопило соседей. При таких обстоятельствах весь вред (стоимость проведения ремонта, стоимость поврежденных вещей) подлежит возмещению виновным лицом. Вина владельца будет и в том случае, когда затопление произошло в результате ненадлежащего технического состояния внутренне квартирные сети водоснабжения.

Лицо, пострадавшее в результате виновных действий нарушителя, имеет также право на возмещение морального вреда (ст. 1167 ГК Украины). Размер ущерба подлежит обоснованию и доказыванию в суде.

При этом, согласно ч. 2 ст. 1166 ГК Украины, лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Например, это тот самый случай, связанный с затоплением, но который произошел не по вине владельца.

Спецификой, свойственной ОСМД, является то, что гражданская ответственность может возникать непосредственно на основании устава объединения. Данное положение прямо предусмотрено в ст. 29 Закона № 2866-III. В ст. 7 этого Закона указано: в уставе должны быть определены ответственность за нарушение устава и решений уставных 

Владельцы квартир в многоквартирных домах могут быть привлечены к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Непосредственно правила пользования жилыми помещениями, за нарушение которых предусмотрена ответственность, утвержденные постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572. Правилами, среди прочего, запрещается:

использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера;

хранить взрывоопасные или экологически вредные вещества и предметы;

громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума с двадцати двух до восьми часов;

проводить в рабочие дни с двадцати одного до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни - круглосуточно ремонтные работы, сопровождающиеся шумом;

!!! Владелец, наниматель (арендатор) помещения, в котором планируется проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир, жилых помещений о начале указанных работ. С согласия жителей всех прилегающих квартир, жилых помещений ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, создаваемый при проведении строительных работ, не должен превышать санитарных норм.

содержать на балконах и лоджиях животных, в частности - птицу и пчел.

Нарушение вышеуказанных правил влечет привлечение виновного лица к административной ответственности согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее - КУоАП). Ею устанавливается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Перечисленные правонарушения влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 грн до 119 грн ).

Наименее распространенными случаями применение уголовной ответственности. Вопросы уголовной ответственности регламентируются статьями Уголовного кодекса Украины и касаются персонально физических лиц. Поэтому на данном виде ответственности не будем останавливаться.

К ответственности могут привлекаться не только совладельцы, но и само ОСМД или управляющий в случае нарушения ими положений устава ОСМД или в соответствии с договором о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Правовые последствия нарушений, как правило, регламентируются в Уставе и договоре, при отсутствии в данных документах специальных положений будут применяться общие нормы гражданского и жилищного законодательства.

Подытожим

На сегодняшний день отечественное законодательство, регулирующее отношения совладельцев по пользованию и распоряжению общим имуществом, достаточно качественно.

При этом следует признать, что без осознания совладельцами своих прав и обязанностей по содержанию собственного имущества последнее не может быть эффективным. Поэтому не менее важным, чем законодательное закрепление особенностей осуществления права собственности в многоквартирном доме, есть занятия совладельцами активной позиции полноправного хозяина, а не наблюдателя, ожидает улучшения его имущества и другую помощь со стороны других лиц.

Елена Трегубова, юрист, г. Киев  ( Источник ) ​

​